长租企业数字化系统自研简史
8月，雷布斯和他的公司热度频频，先有雷布斯《我的梦想，我的选择》年度演讲，后有小米7亿元成立公寓管理公司。虽然我不是小米的粉丝，但不讨厌能自嘲善调侃且一直活跃在一线的雷布斯。
中国长租江湖，四大派系分庭抗礼，自带基因，各有特质。
牛透社所做长租数字化调研，得到一个有意思的发现：长租赛道四大派系中介系、创业系、房企系、酒店系，在数字化建设、转型的路上也带上了所属派系的特点。
中介系：代表自如，由于管理房源规模巨大，数据之于资产管理的赋能效应明显；
创业系：潮派代表，比较会玩。比如其代表魔方最近推出了元宇宙魔方空间站，为租客提供了延伸的社交空间；
房企系：应细分为国家队和民营派，国家队成员注重安全性、合规性，天然地承担起租赁住房主力*的使命，如城方在建系统时会从大租赁战略的视角出发，民营长租企业如旭辉瓴寓则非常注重运营效率，用技术驱动提高投资回报率；
酒店系：自带会员管理基因，在会员管理体系的搭建和私域流量打法上有亮点。
长租经过10年发展，头部企业通过自建数字化系统，大量中小企业通过定制或是上SaaS系统，已基本完成信息化的过程。随着业务范畴扩大，业务场景迭变，头部长租企业正在经历一场快速且深刻的数字化转型过程，走向数字化和智能化掺杂迭代发展的路。
牛透社长租数字化调研第三篇，记录头部企业数字化建设简史和数字化转型进阶路。
~：头部抢跑，完成1.0布局
租赁住房并非一个新兴的行业，只不过，年之前，租赁住房房源以个人房东供给为主，未形成气候。
年6月，魔方公寓首店在南京起步，魔方也被认为是中国首家连锁集中式长租公寓专业运营商。在接受牛透社采访时，魔方CTO常海松将魔方的数字化系统研发分为了6个阶段，其中1.0阶段的OMS版本完成于年~年期间，基本满足功能和运营的需求，包括合同的录入管理、拆分支付账单、支付账单的管理、入住退房等基础的功能。
在魔方起步后不久，年6月，作为自如官方网站的自如网上线了，4个月后的10月18日，自如正式成立。当时对自如的描述是：“提供租房产品及服务的O2O互联网品牌”，对外发声时，相比长租公寓企业的定位，自如更愿意称自己为“城市居住服务科技企业”。
自如在接受牛透社采访时透露的一个数字让记者感到惊讶，其搭建数智化系统的团队人数超过了千人，超过牛透社这一系列长租数字化调研所访其余十几家企业数字化团队的总和。
在长租行业中，自如数字化系统的能力备受推崇，这与其技术能力相关，更与其运营规模所积淀的数字资产的赋能相关：自如为近50万业主、万自如客提供服务，管理房源超过万间。
但是，自如数字化系统的第一个阶段与其他家没有太多不同：就是将整个线下的作业流程去做线上化的一个镜像，快速提升作业效率，让业务规模化地增长。
在年发布的《中国独角兽企业研究报告》中，上述两家跑得较早的企业自如和魔方正是长租公寓行业入围的两家企业。
除此之外，两家酒店系长租企业的代表——窝趣和城家的成立也在这一时期。
窝趣成立于年，现属于锦江集团控股企业铂涛集团旗下。窝趣公寓北京分公司总经理苏望进曾是大厂程序员，却放弃了当时很多求职者梦寐以求的工作选择进入酒店行业，并于年加入窝趣。
窝趣的数字化系统1.0版本正是在他的主导下搭建起来的，历经了把酒店的PMS系统拿来即用，而后搭建烟囱型系统——“今天想要一个前台管理系统，明天想要一个会员系统”的阶段，后发现系统累加起来以后，很多系统使用效率并不高，然后又开始剥离大前端跟大后端，搭建起了底层的技术平台。
而华住旗下的城家则比窝趣晚一年成立。虽然背靠华住集团这个强大的平台，但城家CTO刘强在接受牛透社采访时表示，当时城家并没有用华住的PMS系统，而是打造了自己的CAS系统。原因在于，“酒店和长租公寓是两个完全不同的领域，业务属性的不同决定了两个行业系统功能的差异化”。
同在这一阶段成立的还有创业系的另一代表、年成立的乐乎，其经历了去SaaS化而后自研系统的过程，牛透社此前报道过（详见：《从上SaaS到去SaaS，长租企业的抉择｜长租数字化》），在此不再赘述。
~：民营房企系崛起
年，是中国房地产行业发展史上一个重要的年份。
那一年，楼市经历了一波“过火”的行情。年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议都曾提及“房住不炒”。
其后的年，“租赁住房”成为最重要的关键词之一，再之后的年则成为租赁市场从口号到落地的关键一年。而且，~，3年*策猛药，屡次强调房住不炒、持续深入限购限贷、全面落实健康发展的长效机制让楼市过热的地区逐渐转凉。
房企们终将要接受这样一个结果：房地产*金十年结束，传统房地产开发的时代终将结束，未来存量房市场的发展空间更广阔。而作为存量房市场（或称持有型物业）的其中一个赛道，长租公寓是对存量房市场进行盘点和整合的一种业态，加之近年国家*策利好及各地落地*策频频出台，长租公寓再一次站在了风口上。
以万科、金地、龙湖、旭辉、中骏置业、合景泰富、碧桂园、招商蛇口、朗诗等为代表的房地产开发商纷纷涉足长租公寓业务。
此次接受牛透社采访的房企系长租企业均成立于这一时期：朗诗寓成立于年，旭辉瓴寓、碧桂园文商旅长租和中海长租都成立于年，保利长租的成立时间则比它们晚了1年多，直到年中才成立。
与那些曾经狂飙突进风光无两，而今已经在长租江湖销声匿迹的玩家相比，房企系们的行动显得稳健很多，企业一把手也意识到，长租需要回归本质。如旭辉瓴寓CEO张爱华接受不同媒体采访时都说过，随着资产的沉淀，实现短周期内的运营价值和真正的利润回报越来越难。
解局的办法是企业需要有领先的运营管理能力。它们很快找到了数字化这一驱动力，希望用技术驱动来提高投资回报率。
旭辉瓴寓信息化负责人高文厂在接受牛透社采访时称，旭辉瓴寓的整个系统包括十几个子系统，主要覆盖在两端：投资端和运营端。投资端最核心的是投资决策系统和资产管理系统。运营端则是支持营销和运营业务。前者重在数据赋能，后者则侧重于降本提效。
碧桂园文商旅长租同样是在年底碧家国际社区品牌发布时就开始数字化架构搭建。
其长租公寓事业部负责人如此看待数字化之于长租公寓的意义：“通过数字化，实施‘互联网+租房’的管理方式，做到住户管理、房源管理、物业服务、社区服务在一个平台上实现，对于租客来说，找房、预约、看房、签约、支付、在住服务、退租的全流程线上服务体验会更方便、快捷、透明；对于内部管理上来说，能够为企业在营销、服务、能耗管理、财务等方面充分赋能，提高管理颗粒度和服务品质，解决住房租赁管理难度大，服务不及时等问题，及时获取大数据支撑运营销售策略调整，更好降本增效。”
~现在：大租赁社区新课题
就像上文提到的，年“租赁住房”成为重要的关键词之一，其原因在于，正是在年，国家批准北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。其中，尤以上海最为突出，其主要推出国有建设用地出让土地，并将其指定为纯租赁用地，即R4租赁用地。与其他城市的租赁用地相比，上海R4用地权属清晰，后期更有利于通过REITs（不动产投资信托基金）退出。
年，住建部明确将重点探索大型租赁社区，也宣告大型租赁社区时代来临。
大型租赁社区：拥有0套以上房源的租赁住房物业集群，
